不動産仲介会社様向け｜全国対応
太陽光付き物件を仲介する不動産会社様へ
決済前に確認したい名義変更・設備ID・売電手続きの注意点
中古住宅を仲介していて、屋根の上に太陽光パネルが載っていることに気付いたものの、「何を確認すればよいのか分からない」ということはありませんか。
太陽光発電付き物件では、土地・建物の所有権移転だけでなく、経済産業省の認定情報や売電契約についても確認が必要になることがあります。リエゾン行政書士事務所では、不動産会社様から太陽光付き物件について継続的にご相談・ご依頼をいただいています。
結論｜太陽光が載っていたら、まず6項目を確認してください
仲介物件に太陽光発電設備がある場合、まず次の情報を確認していただくと、その後のお見積りから必要書類のご案内までスムーズです。
- 設備IDが分かるか
- 10kW未満か、10kW以上か
- FIT認定期間中か、卒FITか
- 売買契約書等に太陽光発電設備の譲渡について記載があるか
- 決済日・引渡し日はいつか
- お見積りの宛名・費用負担者は誰か
この6点が分かれば、当事務所でも案件の概要を把握しやすく、必要書類や費用をご案内しやすくなります。
太陽光付き物件は「不動産の名義変更」だけでは完結しません
太陽光発電付き中古住宅の売買では、土地・建物の所有権移転登記を行っただけで、太陽光発電に関するすべての名義が自動的に変更されるわけではありません。
設備の状況によっては、経済産業省の再生可能エネルギー電子申請システム上の認定事業者変更や、電力会社との売電契約・振込口座等の変更が必要になります。
そのため、決済後に買主様から「売電収入が入らない」「旧所有者の名義のままになっている」と問い合わせを受けないためにも、仲介段階で太陽光発電設備の存在と登録状況を確認しておくことが重要です。
不動産会社様向け｜太陽光付き物件の決済前チェックリスト
| 確認項目 | 確認する内容 | なぜ必要？ |
|---|---|---|
| ① 設備ID | 事業計画認定通知書、売電明細、電力会社関係資料、施工時の資料などを確認します。 | 対象となる発電設備を特定するための重要な情報です。 |
| ② 発電出力 | 10kW未満か10kW以上かを確認します。 | 必要書類や手続き、説明会・事前周知措置の確認に影響します。 |
| ③ FIT・卒FIT | FIT認定期間中なのか、すでに買取期間が終了しているのかを確認します。 | FIT期間中と卒FITでは、名義変更時の必要書類や手続きが大きく異なります。 |
| ④ 売買契約書 | 売買契約書、特約、付帯設備表等に、太陽光発電設備を買主へ譲渡することが確認できる記載があるか確認します。 | 太陽光発電設備が売買対象に含まれていることを確認するためです。 |
| ⑤ 決済日 | 売買契約締結日だけでなく、所有権移転・引渡しとなる決済日を確認します。 | 必要書類の準備や申請スケジュールを組む基準になります。 |
| ⑥ 見積り名義・費用負担 | 売主様、買主様、不動産会社様のどなた宛てのお見積りとするかをご確認ください。 | 決済直前になって費用負担について認識違いが生じることを防ぎます。 |
① まず設備IDを確認してください
太陽光発電の名義変更を検討する際、最初に確認したいのが設備IDです。
売主様が設備IDを把握していないケースは珍しくありません。設置から年数が経過している住宅では、認定通知書を紛失していたり、施工会社と連絡が取れなくなっていたりする場合もあります。
設備IDが分からない場合
事業計画認定通知書、売電明細、電力会社との契約資料、施工会社・ハウスメーカーの資料などから確認します。資料が見つからない場合でも、分かる範囲の情報から確認方法をご案内できます。
② 10kW未満か、10kW以上かを確認
次に、発電設備の出力を確認します。
住宅の屋根に載っているからといって、必ず10kW未満とは限りません。アパート、店舗併用住宅、倉庫、カーポート等を含む設備では、10kW以上になっていることもあります。
特に10kW以上の設備では、名義変更の内容や設置形態によって、説明会または事前周知措置の要否確認が必要になる場合があります。
カーポート・ガレージ等がある場合は要注意
母屋だけでなくカーポートやガレージにもパネルが設置されている場合などは、設置形態の確認が重要になります。決済直前ではなく、物件調査の段階で確認しておくことをおすすめします。
③ FIT期間中か卒FITかを確認
同じ太陽光付き中古住宅でも、FIT認定期間中なのか、すでに買取期間が終了しているのかによって、名義変更手続きや必要書類が異なります。
10kW未満の住宅用太陽光では固定価格買取期間が10年間となるケースが一般的ですが、「設置から10年以上経っているから卒FITだろう」と推測だけで判断せず、認定情報や売電契約資料を確認することが重要です。
FIT期間中
新旧所有者の確認資料、土地関係書類、譲渡を証する書類等、確認事項が多くなる傾向があります。
卒FIT
10kW未満の卒FIT設備では、FIT期間中と比べて手続きが比較的シンプルになる場合があります。
④ 売買契約書・特約・付帯設備表を確認
太陽光発電設備を買主様へ引き継ぐ場合は、売買契約書等から太陽光発電設備も売買・譲渡の対象であることを確認できる状態にしておくことが重要です。
具体的な記載方法は個々の契約内容によって異なりますが、売買契約書の特約や付帯設備表などで、太陽光発電設備の取扱いについて売主様・買主様の認識を合わせておくことが、後日のトラブル防止につながります。
決済後に問題となりやすいポイント
「建物を買ったので太陽光も当然名義変更されていると思っていた」「行政書士費用が別途必要だと聞いていなかった」など、売主様・買主様双方の認識が一致していないと、引渡し後の問い合わせにつながることがあります。
買主様への説明事項としての整理
太陽光発電設備の名義変更が必要であること、費用が発生する可能性があること、手続きに期間を要することは、買主様への説明事項として整理しておくことが望ましいと考えられます。どのような形で説明・記載するかは個々の取引内容によって異なりますので、必要に応じて社内の基準や取引実務に照らしてご検討ください。
⑤ 決済日が決まったら早めにご相談ください
太陽光発電の名義変更は、不動産登記と同じ日にすべて完了するとは限りません。
必要書類の取得、設備IDや事業者IDの確認、売主様・買主様双方からの書類回収などに時間がかかるケースがあります。
そのため、当事務所では不動産会社様からお問い合わせいただいた際、「決済予定日はいつですか」を早い段階で確認しています。
決済日が分かれば段取りを組みやすくなります
設備ID等がまだ分からない場合でも、決済日を基準に、先に準備できる書類や確認事項を整理することができます。
⑥ 見積りの宛名・費用負担者も決めておく
不動産仲介案件では、太陽光名義変更の行政書士費用について、売主様・買主様・仲介会社様のどなたが負担するのかが案件ごとに異なります。
お問い合わせの際に、「誰宛てに見積書を作成すればよいか」までご指定いただけると、その後のご案内がスムーズです。
当事務所では事前にお見積りを提示し、費用をご確認いただいたうえで手続きを進めています。
不動産会社様から実際によくあるご相談
「決済が近いのですが、何もしていません」
まず設備ID、出力、FIT・卒FIT、決済日等を確認し、必要な手続きと書類を整理します。
「売主様がIDを何も持っていません」
売電明細や過去の資料等を確認し、設備情報やIDの確認方法をご案内します。
「10kW以上ですが普通の住宅です」
住宅だから一律に同じ扱いになるわけではありません。設置状況等を確認し、説明会・事前周知措置の要否確認を進めます。
「買主様へ何と説明すればよいですか」
名義変更の必要性、費用、必要書類、申請期間など、案件に応じてご案内します。
不動産会社様からの継続相談にも対応
「太陽光が載っているけど、これどうしたらいい？」の段階からご相談ください
太陽光発電の名義変更は、不動産会社様が日常的に何度も扱う手続きではありません。
設備ID、FIT、JPEA、説明会、屋根設置区分など、不動産売買とは異なる制度が関係するため、太陽光付き物件が出てくるたびに一から調べるのは負担になります。
リエゾン行政書士事務所では、大手不動産会社様から地域密着型の不動産業者様まで、太陽光付き物件について継続的にご相談・ご依頼をいただいています。
「まだ媒介を受けたばかり」「売主様から太陽光があると聞いただけ」「名義変更が必要かどうかも分からない」という段階でも構いません。
当事務所としても、不動産会社様と継続的に連携することで、案件の進め方や必要情報を共有しやすくなり、よりスムーズに対応できます。
このような使い方でも大丈夫です
「この太陽光は何か手続きが必要ですか？」「この資料で設備IDは分かりますか？」「10kW以上ですが説明会は必要ですか？」など、案件が出たときに確認できる相談先としてご活用ください。
全国の不動産会社様に対応しています
リエゾン行政書士事務所は福岡県北九州市を拠点としていますが、太陽光発電の名義変更は、メール・郵送・オンライン・LINEを活用して全国対応しています。
遠方の物件でも対応可能ですので、「地元で太陽光名義変更に詳しい行政書士が見つからない」という場合もご相談ください。
よくある質問
太陽光付き物件の仲介でお困りではありませんか？
「何を確認すればいいか分からない」という段階からお気軽にご相談ください。
全国の不動産会社様からのご相談に対応しています。
関連ページ
※太陽光発電の名義変更に必要な手続き・書類は、設備の認定状況、出力、設置形態、売買内容等によって異なります。個別案件については資料を確認したうえでご案内します。
